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不得炒作房屋涨价 上海多部门约谈房产中介、房企

2021/02/03    浏览次数:61次    来源:澎湃新闻

2月1日,上海房管、市场监管、城管、公安等部门联合约谈部分房地产经纪机构、销售代理公司、房企等,并通报了近期房地产领域违法违规行为查处情况。

澎湃新闻记者从上海市房管局获悉,为落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,2月1日,市、区房屋管理部门、市市场监督管理局、市城市管理行政执法局、市通信管理局、市公安局经侦总队、刑侦总队联合约谈了在本市经营的主要房地产经纪机构、销售代理公司和有代表性的房企。

会议要求房地产行业各类经营主体,要始终坚持房住不炒的定位,严格遵守国家和本市相关法律法规,切实执行好国家和本市房地产调控政策。

各房地产经纪机构在经营过程中,要不断加强对一线人员的管理,不得诱导、教唆、协助房屋买卖当事人违反或规避房地产调控政策、违反税收征管和金融监管政策法规;不得炒作房屋涨价、制造购房恐慌情绪的信息;不得参与经营贷、首付贷、消费贷等违法违规房地产金融活动;未经当事人同意或请求,不得通过电话、短信、电子邮件等方式发送房地产广告,推销房地产;新建商品住宅项目上市时不得以承诺“保证摇到”、“保证买到”等“碰瓷”收取所谓“茶水费”、“关系费”;要切实管理好所经营的互联网房产信息平台或门店展示橱窗,确保所发布房源信息的真实性、有效性。

各房地产开发企业、销售代理机构要严格遵守相关法律法规,对未经批准预(销)售的房地产项目不得宣传预(销)售价格、时间;要重视与微信公众号合作发布信息的管理,通过微信公众号或其建立的购房交流群,发布项目信息的,要严格遵守房地产广告发布相关规定;不得人为制造、编造所谓项目热销的信息;不得通过所谓认购金或资金证明等形式,变相提高购房人首付款要求;要加强项目销售管理,不得有虚假宣传,价外加价等违法违规行为;设置的样板房内不得有违法搭建或占用共用部位装修等行为。

各行政主管部门将进一步加大房地产领域行政监管和执法力度,通过媒体曝光、信用惩戒、行政处罚、移送侦查等,多措并举,持续整顿规范房地产市场秩序,切实维护好购房人合法权益,促进本市房地产市场平稳健康发展。

上海楼市新政显效:二手房带看跌一成,房东涨价比例明显下降

“我们门店所在片区有两个千万的单子因为新政解约了。”上海一房产经纪人说道。

1月21日晚,上海市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,通过一系列“组合拳”的方式调节住房需求,强化市场监管,促进房地产市场平稳健康发展。《意见》要求“对夫妻离异3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”“个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收增值税。”

业内人士认为,上海在楼市较活跃、一些违规行为有所露头的情况下,果断对楼市“虚火”冒头就打,并以“组合拳”的方式全面降低楼市投资投机买家入市机会、提高入市成本。

住房限购门槛提高,假离婚购房道路被堵

在此次出台的楼市新政中,最受关注的政策之一为严格执行住房限购政策。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

这一政策为认为是“打补丁”政策,严堵离婚买房的漏洞。在业内人士看来,对于一些想通过假离婚来获得购房资格,以及通过假离婚来获得首套资格,都会产生直接遏制作用。

在经纪人小李经手的房产买卖中就遇到了“离婚以获首套资格”的情况。据经纪人小李介绍,他所服务的买家张女士于2020年12月拿到上海户口后就通过离婚的方式获得了首套房资格。落户后,小李先后带着客户看了三套房源,并最终和其中一位房东确定了交易买卖。

按照小李客户的情况,由于买家需要先卖掉外地的一套房子才能交上海房产的首付,因此付完定金后,买卖双方约定于2021年3月进行首付款转账。

“新政出来后,这个单子就很尴尬,因为定金已经交了,但是网签和贷款现在都办不了。因为二手房是卡你网签的时间。1月22日之前没有网签成功的都要按照新政策执行了,就是追溯离婚前的家庭套数。”小李说道。

据小李介绍,这样的情况并非个别。“我同事一个千万的案子也遇到了这样的情况,按照新政,买家直接被限购了,后来买卖双方和平解约了。”

未满五年的房子交易税直接提高,有客户因新政多出50万税费而解约   

上海发布的新政中,还有一个最直接的政策是调整增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

根据以往的规定,购买普通住宅首套房满2年交易时,免征增值税及附加,但是按照新政,必须满5年后才能免征增值税。

这也直接提高了未满5年房产交易时的税费。

以一套400万元满2年未满5年的普通住宅为例,新政前,该房产免征增值税及附加,但是新政后,该房产将缴纳约21万元的增值税。

“调整增值税免征年限对二手房市场的交易有直接的影响,对于满2年不满5年的普通住宅来说,客户成本直接被提高了。”经纪人小张说。

“目前,我们门店就有客户因为多出来的税费谁来承担的问题一直在讨论,但多数情况还是转嫁在买家头上。”小张说。

而在经纪人小李的门店中,同样的情况被摆在了买卖双方之间。有房东提出“不退定金且解约”或者“买家自行承担税费”的要求,但最终妥协下来的结果是房东掏2万元,中介公司退一部分中介费,其余税费由买家自行承担。

而对于部分非普通住宅而言,税费提高的更加明显,按照原来的政策,非普通住宅实行增值税差额征收,新政后则实行全额增收。

“我们门店还有一个大单子,因为增值税多出来50万元,也解约了。”小李说。

新政效果显现,二手房带看量下降11% 

新政出台一周,对市场的效果已经开始显现。上海链家公布的一周(1/25-1/31)各项二手房指标来看,环比均出现下滑,其中,成交套数环比下降26%,成交均价环比下降2%,挂牌量下降16%,带看量下降11%,新增客户量下降8%,新政对需求端的抑制作用初现成效。

上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾指出,此次新政遏制假离婚买房、提高增值税年限等调控升级的措施对市场有效降温,特别是增值税年限的调整直指二手房市场,房东上调挂牌价的比例出现明显下降,降价占比提升6个百分点,而买家考虑到交易成本的增加,亦出现观望的情绪,叠加后续出台的法拍房限购、结构封顶放贷等组合拳,向市场释放“稳地价、稳房价、稳预期”的信号,起到为楼市降噪的作用。

延伸阅读

上海楼市新政猝不及防:有人一夜间多出238万首付

新年首月,在打新热情高涨、“二手房两小时跳价40万元”的躁动之中,1月21日深夜,上海市住建委、房管局等8个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,该意见明确,夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;并且将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

新政落地,不少在途交易一时间进退两难。

《每日经济新闻》记者采访了几位交易在途的买房人,他们中有离异无房户,也有无房刚需人士,在细则到来之前,购房进程过半的他们突然遭遇巨变,被迫进入另一个局面。

一夜间多了238万首付款

30多岁的张恬(化名)是上海本地人,丈夫频欠外债,为表示悔意把张恬的名字加到婚前购买的一套房子上,希望夫妻二人重新开始生活。但丈夫仍然改不了欠钱的老毛病,日积月累之下,巨债和裁员彻底压垮了这个家庭。两人离婚后,张恬回家与父母一同住在一套1997年建造的“老破小”里。

“杨浦区北面的这套老破小环境很差、没有电梯,我父母年纪越来越大,我收入还可以,离婚后我的名字已经从前夫的房子去掉,就想置换一套房子。但老破小地段又差,2020年几乎没什么人来看房,直到下半年才稍微好转一点,差不多大半年才卖掉。”张恬告诉记者。

“再后来我们就想买远一点,看中一套宝山区的房子,总价680万元,定金和居间合同都办好了,准备1月底去网签,新政之后,我居然被‘二套’了。按照二套房首付比例,我的首付一下子多了238万元,但家里所有积蓄和卖房款都已经付了定金和首付,两个月后就要网签,这笔巨款根本凑不出来。让我绝望的是,办事窗口、咨询热线给我的回复都是说,在细则没有出来之前,都从严办理。”

置换进程过半,突然没了购房资格

赵婷(化名)已经离婚一年半,婚内共有的两套房在离婚后陆续卖出,准备置换一套稍大点的房子带着孩子住。但新政后她成了限购人群,“最后一套卖出去的已经网签了,还没过户,我买的这套房也付了7成首付,突然就不让我买房了?”她哽咽着说,“我不理解,房子明明卖了,无房为什么限购?就因为是离婚人士,就因为别人离婚炒房,所以我们正常置换也要受到歧视吗?”

于萍(化名)这对夫妻同样在婚内有两套房,离婚时一人一套相安无事。但是自己置换到一半,突然失去了购房资格,现在同样面临无房可住的局面。

新政对于离婚后购房的规定是:“夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”,那么如果房子已经出售,是否仍属于限购?记者向上海市房地产交易中心咨询,得到的回复是:婚姻存续期间有两套住房,离婚未满3年的情况下,要遵循新政的规定,属于限购。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于甄别假离婚和真离婚等情况,建议针对具体家庭采取一些新的措施。换句话说,对于部分确实是真离婚的单亲家庭,可以由街道等开具证明,证明其确实无炒房情况,这样可以更好解决此类问题,防范误伤。

多出来30万增值税

不仅仅是离异人士,不少从未购房的刚需客也在新政之后不得不止步。

土生土长的上海人邹莉莉告诉记者,由于双方收入都不高,所以结婚的时候就与公公婆婆同住。“婚前购置的房子产权是公婆的,2020年底我们终于谈妥了一套555万元的二手房,我们卖了公婆的房子,凑齐了首付,剩下的办了公积金贷款。但是新政突然出台,上家的房子没有满5年,多出来30万元增值税,房东不肯承担,但我们真的承担不了。”

准备买房结婚的刘东明也是实打实的刚需客,还是“四家连环”置换中的一环。

“我们俩、我父母,准岳父母名下都没有房子。父母的老房子都卖了,原价买原价卖,算上利息也亏了20多万元,卖房的时候,我们不满五的房子多了增值税,所以和下家分摊了税费;但是自己的上家不肯分担这笔开支,如果现在停止交易,20万元定金打了水漂不说,我们也没地方住了,现在进退两难,更重要的是我们等着结婚,上家也等我们的钱去付房款。”

另一位新上海人向记者表示,“我们只是买第一套50平方米的小房子,缴纳定金和首付的时候并不知道会有政策出台,为什么不能参照其他城市,以定金和居间协议为准,让调控政策更精准呢?”

对此,严跃进表示,“税费政策调整导致税费成本增加、税费谁来负担不清晰等问题,其实就要求在实际操作中,可以提供一些务实的指导做法,尤其是新增加的税费谁来承担,确实需要积极处理,防范无故地转嫁给购房者的现象。”

而定金损失的问题,严跃进也建议购房者需要积极寻求法律的帮助,商讨这一违约责任谁来承担,同时建议买卖双方内部协调,防范各类过激的行为。


作者:老九信息
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