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有感于最近火爆的深圳“跳单门”事件说说房产买卖中的暗势力

2021/02/01    浏览次数:66次    来源:王鸿雪娱乐大咖

最近一周最火的热搜应该就是“跳单门”——旅游大V博主:小小莎老师和房产中介之间的矛盾。具体谁对谁错,我不做评价,因为我和大家一样都没有方法了解最深层次的内幕。不过房产中介因为自持自己对房产买卖比较熟悉,在房屋买卖中比较占有话语权,无论是买卖双方都有可能被中介忽悠,这是不争的事实。最近刚好接触了几次买卖房子的过程,虽然不是我买卖房子,但是透过近期与房产中介和一些暗势力的接触,终于发现目前房产买卖特别是二手房买卖,居然还隐藏着一些非买家,非卖家,非中介,非房产管理机构的特殊群体,这个群体还能操控部分亦或者是整个房产交易的大局。

  

  在扒出这些暗势力的前面,我先按我个人的理解给各位说说大家心目中最常见的二手房交易方式:卖家把自己的房源信息登在58同城或者安居客这样的APP上展示,或者比较原始的方式就是直接把房源告诉家附近的中介,让他们把房源信息公布出来,给合适的买家看到,还有就是你自己发朋友圈、微博、QQ空间也可以。房产中介最核心的存在意义就是:1、房产买卖,买鸡的找不到卖鸡的,卖鸡的找不到买鸡的。中介在当中牵线搭桥(媒人身份);2、房屋产权交易有时候双方并不能完全相信对方,那么中介做的就是给双方做担保,就像支付宝在我们淘宝交易中的这种地位(公证人身份);3、房产交易过程一般都比较复杂,并不是在超市买瓜,付钱拿瓜走人那么简单,有时候还要涉及诸多文书认定、公积金+商业贷款申请、分析产权信息真伪等多项事务,普通人一是没有时间,二是对于整个流程并不熟悉,那么只能委托中介来帮忙办理(跑腿身份)。可能还有一些功能,我作为一个普通老百姓不一定可以完全说清楚。(实际上买家还需要中介来帮自己辨别房产中间的一些问题:比如房屋质量、房产是不是有产权纠纷、房屋的各个证件是否齐全等,但是中介往往因为要赶紧促成买卖双方成交,赚取佣金而不会过多的帮买家来分担这些任务。打个比方:因为明明房屋有轻微质量问题,中介作为经常看房子的老手,有时候会看出来的。而普通老百姓一辈子能买卖几套房屋,论看房经验肯定不及中介,哪怕你是入职一个月的房产中介,估计大部分人的看房数量都超过了一个普通老百姓一辈子看房子的数量。在中介能看出来的情况下,绝大多数中介还是会保持沉默,尽快促成这桩交易成功并第一时间拿到佣金即可。至于你日后住进去,或者使用后发现了当时没有发现的一些问题,那么没有哪个中介会为此担责的,最后还会来一句,你自己买房子,你自己不看好吗?呵呵!你也只能打碎牙齿往肚子里咽……)

  

  对于中介我想说的,差不多就到这里。市面上的房产中介是不是都是和孙俪表演的那位中介一样的尽责、正直、认真、百折不挠、替客户着想,我想我是没有发言权的,各位心里都有一杆秤,呵呵。那么接下来今天话题的主角们即将登场了,我们来看看他们是怎么表演的……

  目前如果你卖房子如果把信息发到比如58同城或者安居客这样的APP上,实际上能看到这个信息的绝大多数是房产中介而不是买方。这是因为其一:没有那么多买家关注这些APP,买方的基数就少;其二:如果有100套房源信息由个人发布到APP或者网站上,个人买家能给你看的10-20套就是不错的了,那么这是为什么?请看下一条……其三:如果有100套房源信息由个人发布到APP或者网站上,中介就可以看到100套,这又是为啥?这是因为,这些所谓APP和网站可不是雷锋叔叔,它们是需要你充值成为付费会员才会解锁信息资源的哦!APP或者网站都有多套平行的系统并存,针对免费注册的会员。只开放少量房源给你们看。针对付费会员就会开放其余的房源给你,我甚至怀疑就是付费会员也分等级,比如VIP1级,VIP2级等等,解锁的房源信息比例个不一样。会员应该可以通过充值年卡等方式加入,这样APP或者网站也会在房产交易里面分得一杯羹。而这个分成是普通人所不知道的,因为这些费用看似是房产中介或者房产经纪人缴纳的,但最终都是房屋买卖人买单的。这就是我说的暗势力之一。

  一般正常的小区甚至高档的小区都是有物业帮忙管理小区,普通人如果要进入小区,在物业比较复杂的情况一般是获得业主同意,方可进入。但是房屋买卖,经常会有毛坯房、空置房交易,业主也不会每次都有空的陪同参与。另外,很多情况下房产中介为了规避有可能跳单的情况,尽量会减少买卖双方的见面,会要求卖家直接把房屋钥匙直接托管给他们。美其名曰,我们帮你跑腿了,你就不用每次都要来了。那么一个陌生人,也不是业主,经常带着各式各样的买家来看房,物业是当作看不见吗?那么,为什么物业保安大叔看到普通陌生人会严把进出关,看到各家中介却默认放行或者笑脸相迎呢?那么唯一的解释就是,他们应该是有利益来往的。这年头本来就是无利不起早的,一个会做生意的房产中介,应该会和物业打好关系,打好关系就是给点好处费呗。如果是偶尔售卖的小区,至少要跟当班的保安大叔意思意思,几包华子是少不了的。另外,有些房屋在售卖时候会遇见一些需要物业解决的问题,比如某个阳台的角落能够看到水渍,那么买房人如果去物业咨询该房产的状态得到的回答是:1、这个情况我们不知道,没人来说过,不过就是来说了,我们也不会参与维修,这不属于我们物业的责任;2、这个情况我们知道,业主前几天来保修过,我们这几天就会安排师傅排查、修缮,请您放心。我想业主会不会买这套房子不言而喻吧!那么物业会怎么样回答,是不是需要房屋中介或者卖家和物业提前打好招呼?那么这些打招呼的费用,开始是不是会有房屋中介支出并最终转嫁到买房者的头上?这就是我说的第2个暗势力……

  接下来我来介绍暗势力中最大最强的一个,因为他们在整个他们经手的房产交易中扮演着极具浓墨重彩的角色,这也是我着重介绍的一个暗势力。目前在房产交易中,特别是新房源出现的情况下,会有房产中介给卖家介绍一个所谓“速销团队”来操作你的房源。(注意!这是中介介绍的哦,为什么他们要这么做,在下面分解。)它可以既不是中介,也不是卖家,也不是房屋管理机构。那么这个“速销团队”是什么样的群体,他们平时是如何运作的呢?

  这个“速销团队”可以是一个单独的群体或者机构,可以有办公场所,也可以没有办公场地。他的出现会和卖家签订一个独家协议。他们会给卖家描绘一个美妙的蓝图,告诉你通过他们的包装运作,你的房屋可以在1-3个月内就以你心里的一个高价位售出。前提是你要把房产证押在他们那里,并签署合约。比如卖家觉得他的房子市场行情大概在280万左右,期望能够以285万左右的价格成交最好。那么“速销团队”会告诉卖家,没有问题,你给我签署了独家协议,那么我可以保证你拿到手最低285万,最终我们售卖多少钱,这是我们“速销团队”的事情。如果你签约了,那么“速销团队”会利用自己的人脉和平台资源,把这套房源统一报价310万发给全市的各个房产中介,告诉他们统一标价这么多,最低售卖价格300万。

  首先我们来分析,为什么他们钟情于新出的房源?因为新房源在市场上还没有铺开,所以它的价格体系还没有完全形成共识,那么二手房的价格定位,本来就是买卖双方市场共同制约的。如果一个房屋售卖价格,几乎在各个中介的价格都差不多。那么大部分的买家就会认为这个价格就是这处房产的合理价格,因为本来就没有明确的评判标准。而“速销团队”好比是一个垄断企业,他们拿到了房主的房产证,就垄断了整个房屋的价格体系。如果不是新房源,之前房源的报价已经在各家房产中介铺开了,那么每个中介也会根据自身情况,调整售价和售卖模式。肯定是小中介报价稍微低一点,大中介售价高一点,毕竟大家处于竞争关系。往往会出现一个奇怪的现象:买家前几天去看了某处房产,现场并没有敲定。经过回家深思熟虑后,还是觉得不错,请中介带过去再看房子的时候,得知房子在无征兆(当地房价并未普遍上涨)的情况下,忽然上涨几万甚至几十万。而带过去的中介知道这个情况后也貌似好像懂了什么,那么这基本就是这处房产给“速销团队”操控了。一个是一张白纸,“速销团队”想怎么画就怎么画和一个是一张已经画过的作品,“速销团队”要在上面描金绣凤,并伴有曾经看过房屋,知道房屋底价的买家会大骂的情况下,我想大家都能知道“速销团队”愿意接手那种房源。当然如果你的房屋有足够好的特点,比如:绝佳位置,户型绝对合理,周围将会修建地铁、稀缺学区房等等,“速销团队”还是会接手的,毕竟操控这样的房子卖掉的几率比较大。

  现在再来分析如果最终这套房子以300万的价格售出了,(因为如果买家确实认可这个房屋,愿意购买,或者这套房屋本来就是学区房、地势好,那么买家在没有太多选择的情况下,还是会购买的)那么他们会根据协议从卖家那里拿走15万的差价。其中,可能会拿出3000-8000给那个第一个介绍他们和卖家认识并签署协议的中介。那么这个中介为什么愿意做这件事?一般来说,大部分情况下,这个中介会距离该处房源比较远。如果他们挂出这处房源,卖掉的可能性不大,毕竟买家在买房的时候看中某个地域,也是会在该地域的中介处了解情况的多。与其挂出房源几乎白挂,还不如把房源介绍给“速销团队”,一旦成交,坐在家里拿个几千元用用,不香吗?所以,他们会极力劝说卖家联系他们介绍的“速销团队”,帮“速销团队”美化绚丽的愿景。怎么样,和你没有任何中介运作的中介也能在你的房屋交易里分到钱,没想到吧?在“速销团队”把这个所谓独家房源发布给全市的中介后,实际帮业主办理房屋买卖的,还是各个中介,他们并不会参与任何跑腿的事情。那么那些中介为啥会喜欢“速销团队”呢?因为中介正常帮买卖双方办理过户,一般都有1%左右的服务费拿的,也就是中介费。这个无论有没有“速销团队”,这个都是可以拿到的,也是受法律保护的,只是中介费的价格虽然有1%的说法,但是都是可以协商的。就像小小莎老师1500W的房屋,如果按1%计算,中介费应该是15W,但是小小莎老师和中介商谈的中介费是9W,这个本来就是合理的,你觉得9W太少,你可以不给买家做中介。你觉得9万可以做,买家就给你操作过户手续。又或者买家觉得9万都嫌多,顶多5万,那么你们愿意就往下谈,不愿意就是各自拜拜。毕竟买卖1500W房屋和150W房屋,在流程上不会难度增加10倍,你中介付出的劳动和精力也不会十倍。如果这里面牵扯到了中介需要担保或者垫资的情况,那么中介费另算,哪怕是给2%-3%也是合理的。同时,按说这个服务费是买卖双方各一半的,但实际操作中,因为房产交易是卖方市场,所以所有这些费用都是转嫁在买家头上的。另外,“速销团队”会在发布房源的时候,告诉各个中介,如果你们帮我把这套独家房源售卖掉,你们从买家拿到的中介费不算,从我这里还可以拿到1%-1.5%大红包。就以300W的房屋来算,中介本来收取的中介费就是3W,那么如果还能从“速销团队”这里拿到3-4W,是不是很开心?“速销团队”从15W的佣金里拿出5W分给了2家中介,那么自己坐在家里,手握手机遥控,就可以赚到10万,不错吧!那么没有卖掉这处房屋的中介会不会不开心?理论上他们是可以接受的,因为房屋已经被垄断了,大家站在一个起跑线上,不存在靠低价竞争的意思了。那么谁卖掉,就是谁的本事,也无可厚非。

  好了,我们来分析通过“速销团队”这么的运作,买卖双方得到了什么?首先分析买方,买方就是在很无辜的情况下,被人无端的抬高了房价,多多付出了金钱,而且是建立在不知情的情况下。如果是放眼整个房市,就是变相的抬高了整体房价。再谈到卖家,有人说,那么是不是卖家也得利了?其实不尽然。一处新的房源刚刚上市,是这个房源最大曝光量的时候。这个就和你在论坛发帖子,在新浪发微博一样的,刚发出来关注度最高,慢慢的,就会被新帖子顶掉了,人气渐渐下降。新房源如果被签了独家,那么这个房源最佳的曝光期就被“速销团队”控制了,相当于买走了你房源人生的最美时光。一般来说“速销团队”会和卖家签署2-3个月的协议。他们也知道,过了这段时间,这个房源就没有那么多曝光率了,如果卖不掉就是弃子,还把它扔给卖家。这2-3月中,如果有买家手捧着290万现金来买房子,已经高出你自己报价的5万,卖家也无法交易,因为签署了协议,房产证也被押在“速销团队”手上。就算人家花了300W在“速销团队”斡旋下买了,你还是只能拿到手285万。如果你违约售卖了,还会有超过15W的赔偿金。也就是说,“速销团队”无论如何都要在你身上捞走15W,除非是他没有能力,卖不出去房子,只能作罢,还你弃子。

  

  上面这张图是我在网上找到的,通过这个图片可以看出,有的时候,某一个中介也会摇身一变为“速销团队”,和卖家签署一个不平等的条约:3个月房子卖了,500元要退还给中介,卖不掉就500元不退。如果买家不想卖了,要给违约金2W。实际上中介给卖家的500可以看作是房产证的押金,如果中介把你的房产证弄丢了,赔你500元,你自己重新办证是不是合理?所以可以看出中介几乎没有风险。更有甚者,我了解的,“速销团队”在签署协议的时候,连500元都没有给,承诺卖掉就按之前谈的价格给他们佣金,卖不掉3个月后把证件还给卖家。期间你不能违约,否则赔偿违约金。这么说来“速销团队”基本就是一个0风险、0成本、高回报、不垫资的好买卖哦!而且这个帖子是2016年发的,距今已经有5年了,没有想到在当时就有这样的暗势力了,普通老百姓一辈子不可能交易多套房产,所以几乎就不会知道有“速销团队”这个事物存在。在广大的电视、新闻、电影、朋友圈等等方面,这个“速销团队”就像那种隐匿在互联网中的暗网一样存在。

  另外我发散思维地考虑了一下,“速销团队”还可以通过他们把控房屋价格的优势来玩一波更骚的操作。比如他们发现某个地区有3-4套大小类似的房产在自己手上速销,基本报价都是200万(成交后,抽取10万佣金,卖家实得190万)。突然有一天出来一处新房源,大小地势等等都差不多,但是低于他手上的几套房屋的价格,卖主只要195万,那么自己手上的房源就难以售卖?他可以想办法去签下这个房源,人为拔高它的价格,告诉卖家你的房子绝对值这个价格,你之前报价太低了,亏死了。然后他们承诺卖家,最低按200万给你成交,保证3月给你结果,卖家在他们描画的愿景里沾沾自喜。实际他们对外按照215万报价全市,同时号召全市中介主推手上那3-4房源,争取3月内成交,你们在售卖时候可以用我新签署的这个房源做价格对比,告诉买家同样的地势、面积、结构,这几套对比下来都是最便宜的。那么3个月后,手上3-4套房源售卖结束,30-40佣金到手。而最后签署的房源并不会卖掉,只是作为一个高价格的标杆竖立在那里。到以后告诉卖家,你的房子确实不好卖,不好意思,协议到期了,你自己可以随便卖吧!那么这处房子最佳的曝光期已经被“速销团队”利用殆尽,卖家要么继续扛着高价格售卖,很难卖,要么你自己大降价。但是你的信息已经在网络上曝光3个月了,很多想买的买家都看到之前是215万的价格,你忽然自己降价到195万或者200万,买家会认为你是急着售卖房源,价格可以再压你,又或者认为你的房子有问题,所以才大幅度降价的。最终这个房源的卖家稀里糊涂地被“速销团队”利用了一次,有苦说不出。

  最后我们来说说这个最大的暗势力——“速销团队”,他们游走于房屋买卖之间,但是不参与实际的产权交易过程。他们利用自己的资源把控房产的价格,抽取比中介费更高的佣金费用。房产中介如果是正规公司,应该是有固定的营业场所、去办理营业执照、税务执照、一本以上的全国房地产经纪人证书,然后去房管局备案等等手续。而所谓的“速销团队”就好像一个幽灵一样的存在,通过手机微信、QQ等就可以操控营业了,有没有固定场所,有没有营业执照、需不需要交税,有没有房地产经纪人证书你都无从得知。整个社会对这个群体的曝光、关注几乎都没有,网络上也搜不到很多信息,国家也没有什么机关会对他们进行监管,真的是一个隐秘的角落。

  以上就是我个人自己接触这个群体后的一些想法,不可能完全正确,也不是无中生有地捏造了这些暗势力。确实有很多考虑不周的方面,毕竟我不是房产经纪或者说是房产交易的圈内人,很多也是根据我的社会经验自己瞎分析的,也希望网友们提出宝贵意见,合理理性的讨论。


作者:老九信息
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