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明年起2类房产别再瞎买懂行人新政下未来可能“直降20%”

2020/07/18    浏览次数:41次    来源:房产

公开资料显示,我们的居民部门有近80%的薪资收入用来买房或者花在房子装修买家具上面了。中国人为什么那么喜欢买房子?主要的两个原因是,第一,确实需要,孩子上学、年轻人结婚、老人养老等,都离不开房子;第二,过去二三十年,不管是一线大城市还是五六线小城市,房价基本是一直在涨,即便有过下跌经历的,也被后来的更大涨幅覆盖了。所以早早买房的人,一直在“凭房富裕”,闭眼买房都能“躺赚”。更多人热衷于买房,抛开居住因素,一方面是想通过房子获利;另一方面担心房价继续狂奔上涨,未来一套都买不起。

           

           

           

值得一提的是,第二种原因所占比例更高。官方给出的统计数据显示,其实我们国家早就不缺房了,居民的住房拥有率甚至高达96%,这意味着真正没有解决居住问题的群体所剩无几。以此推算,我们每年消耗掉的近10亿平米房子,总计近千万多套房产,最少有一半是以投资为目的的购买。

           

房子兼具居住和投资属性,这点我们无非否定,纵然是放在全世界,也没有哪个国家可以做到房子“只住人不投资”。但,凡事都有极限,房地产毕竟第一属性是居住,一个定义为亿万民众解决居住问题的民生产业,最终却被肆无忌惮的投资炒作“推高”到奢侈品的高价,这显然是绝大多数人无法接受的。

           

更重要的是,其实伴随着房地产的高速发展,无数人眼看着房价不断上涨,越来越多的国人混淆了一个概念——并非大家在投资房地产方面有多么过人的投资诀窍,而是我们每个人都恰巧坐上了一部不断上行的电梯,是货币宽松、经济发展需要、购房需求旺盛、人口大规模向大中城市不断聚集等基本面在支撑房价上涨。房地产确实“造富”了一批人,但是不得不承认,经历二十多年的井喷发展之后,全国各大城市的房价已经到天花板了。经济学家钟伟曾经说过,房地产告别“普涨”,投资房产增富的时代落幕,认不清现实未来要吃大亏。

           

           

           

众所周知,我们从来不鼓励投资炒作楼市。我们也多次强调过,投资楼市躺赢的美好时代已经宣告终结。但凡是都不能太绝对,参照发达国家的发展经历,即便是参照曾经主动“戳破”房地产泡沫的日本、美国,我们依然会发现,有些地方的房产永远都有买入长持的价值,尤其是有些核心城市的核心优质资产,仍然能躺赢很多所谓的“风口型”投资产品。

           

国家两大新政之下,明年起,投资买房的逻辑要变了,两类房产,未来或直降20%。

           

           

           

第一个新政:棚改退场,旧改接棒。房价上涨的核心动力缺失,买房普遍造富的时代终结

           

统计局数据显示,过去10年,我国部分城市房价上涨了10倍。尤其是过去5年,全国房价更是进入“普涨”,从一线到四五线,但凡提早买入房产者,基本都获得了丰厚的回报。

           

很多人都羡慕过去5年早早买房的人,因此也笃定未来房价还会再来一波同样的上涨。殊不知,过去5年推动全国房价上涨的核心因素,已经随着国家“新政”的颁发,宣告终结了——国务院宣布,因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。官方宣布:2020年是棚改的“收官之年”、“终结之年”。自此,火了将近5年的楼市,终于要画上句号了。尤其是棚改推进范围最广涉及数量最多的广大的三四五线城市,棚改这个推动房价上涨的核心动力的缺失,或意味着高房价的应声而跌。

           

           

           

公开资料显示,2015年-2019年,5年时间,全国累计开工改造棚户区高达3300万套。而且80%在三四线城市。相比于2015年之前的“以房换房”改造,2015年之后的“货币化补偿安置”政策,对房价的刺激、对房地产发展的推动威力更大。棚改本身是拆旧建新的民生安置工程,但拆旧补钱的政策一出,无数被拆者拿到了巨额补偿款,解决居住问题,第一步他们要买城市商品房,这就催生了大量购房需求;纵使很多人的居住需求得到解决,但是大量的现金握在手上,很多人也没有安全感,房子这个曾经帮助无数人造富的行业,就成了大家争相买入的对象。大批热钱流向楼市,非理性投资疯狂上演,房价也终于按不住了。

           

棚改之后,旧改来了。但是旧改能延续过去5年的楼市风光吗?显然不能。旧改是在原有基础上翻新、优化,而且是按照居民意愿进行。首先,这就告别了铺张浪费;其次,没有棚改补钱的天量资金的支撑,对房价不构成直接利好;再者,旧改的推动力其实来自在于居民和市场的内在需求。

           

           

           

第二个新政:国家明确表示,未来要大力发展城市群,“三无”小城市“危险”了

           

2020年6月16日,国家发改委再发文重点提到:将推动各类城市放开放宽落户限制,加快发展中心城市和重点城市群。

           

这不是国家第一次提“加快发展中心城市和重点城市群”,2019年8月份,中央首提“提升城市群功能”,就宣告了“我国城镇化发展的政策导向将发生重大变化。

           

长期以来,我国一直采取大力发展中小城市、控制大城市规模的城镇化发展模式。1980、1990公布的城市发展总方针都是:控制大城市规模,合理发展中小城市。到了2019年发展策略就彻底改变了:重点、加快发展中心城市和重点城市群。

           

           

           

国家发文强调未来“要加快发展中心城市和重点城市群”,其实隐晦的含义是要“放弃”一些城市,或者说,有些城市未来的政策、资金、资源等的支撑要相较于重点画圈发展的城市有严重的不足。至于哪些城市未来会大力度发展,其实很明确,四大一线城市,外加三十多个新一线及二线城市。也就是说,未来绝大多数的三四线及其更低级别的城市的发展,可能没有那么大的潜力。再夸张点说,很多“三无”的小城市,未来的楼市可能“危险”了。

           

过去一年多,国家几次三番敦促大城市加快放开无门槛落户,意味着什么很明确:全国600多个城市不可能均衡发展,依然发达国家的发展逻辑,也是超大、特大城市优先发展,收缩型、人口常年流失型城市,注定了没有多少发展价值,未来只能逐渐被人们抛弃。

           

           

           

国家两大“新政”之下,未来两类房产不能再瞎买!懂行人:新政下,未来可能“直降20%”

           

独立经济学家马光远说,未来买房一定要远离没有城市群概念、没有区位优势、经济实力不强的“三无”城市,因为这些城市的投资时代已经结束。

           

无独有偶,房地产懂行专家也直言,未来再继续购买三四线城市的远郊房产和一二线商住、养老、旅游等概念过度包装的房产,可能要承受房价“直降20%”的结局。

           

个人非常同意以上两位专家的说法。首先,三四线城市过去几年,虽然靠着棚改,房价直上扶摇,但大家其实内心都知道,这样的发展其实是根基不稳的——三四线城市唯一开始增长的可能只有房价,经济、工业、产业、教育水平、医疗水平等真正支撑城市发展的内生动力,依然在缓慢发展,甚至是原地踏步。尤其是那些被开发商过度营销包装的很多新城区(郊区)楼盘,不仅居住功能不完善,更不具备投资价值。现在买入,注定是高位接盘,未来别说房价“直降20%”,甚至是“砸手里”的可能都很大;

           

           

           

其次,一二线城市的房产一直以来都被当作是投资的圣地。但殊不知,其实即便是人口有持续增量、有产业及优质教育、医疗等资源依托的一二线城市,其实很多房子也是不值得购买的。比如这几年一直很火的所谓旅游地产、老年地产等,这些都是远郊的概念盘,居住和投资的价值其实都不高。再比如一二线城市的商住,更是不能买,一则这类房产产权有别于住宅,且交易税费较高,投资成本较大;二则,存在严重过剩情况,尤其是四大一线城市,各类商住、办公、写字楼等项目,空置率一度高达50%。

           

还是那句话,买房即便是单纯地解决居住,也不能过度盲目,尤其是在城市的选择上,更不能马虎。棚改催生的房价上涨,是无根之水,倘若经济、人口、资源等优势再不给力,那房子的升值价值更是毫无盼头,这样的房子最后的命运就是漫漫无期的横盘阴跌。

           

对于瞎买房的人来说,以上两大“新政”绝对是妥妥的“坏消息”一个——不仅房产居住体验不佳,也起不到增值保值的目的。说句不好听的,与其花几十上百万买这样的房子,还不如把钱存在银行踏实安全。


作者:老九信息
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