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楼市一天三大重磅消息,中国房地产业正在发生变化

楼市一天三大重磅消息,中国房地产业正在发生变化
2021-03-05    浏览次数:30次    来源:腾讯网     [返回列表]

3月3日,中华人民共和国住房和城乡建设部(简称“住建部”)发声,对上海、杭州、无锡楼市出击,楼市一天迎来三大调控消息:

           

☆ 住建部调研督导杭州和无锡楼市

           

☆ 杭州出台楼市新政,法拍房限购

           

☆ 上海加码楼市调控,实施住房限售

           

不可否认,房地产业正在悄然发生变化。

           

-01-

           

房地产业一直是市场和各地政府重点关注的产业,在今年“经济维稳”和“不急转弯”的政策基调下,2021年的国内房地产市场会如何发展?在经济下行、地方财政压力增大的背景下,国内房地产调控是否会放松?

           

           

           

有分析人士称,2020年是股市的“大年”,2021年将会成为房市的“大年”,从过去的经验看,往往房市“大年”是紧随股市“大年”而来。该分析师甚至称,2021年会出现卖了股票买房子的情况。不过,在安邦智库(ANBOUND)的研究人员看来,这种预期在过去也许符合逻辑,但预测未来则有问题,它忽略了两个重要的前提:一是政策因素。中央已多次表态,“房住不炒”,不能以房地产作为刺激短期经济的手段。二是宏观趋势。近几年的形势很清楚,房地产业的好日子已经过去了,今后国内房地产市场一般不会有炒作空间,能保持稳定,不大起大落,不引爆风险,这就是今后的政策目标。

           

其实安邦的研究人员在地方调研时,也有不少地方人士问到房地产发展的问题,在他们看来,房地产作为一个规模很大的产业,如果完全以限制性的政策调控来抑制其发展,尤其是在当前经济下行压力增大时,似乎并不是一个明智的政策选择。过去累积的存量土地、行业中规模巨大的银行信贷余额、与普通人息息相关的资产属性,都意味着不能把房地产行业打入“冷宫”。实际上,一个规模庞大的行业是难以用政策来抑制,更不可能消除。未来的中国市场,不是不要搞房地产,而是房地产要调整发展方向,去适应城市经济所转入的新时期——即安邦智库(ANBOUND)提出的“后土地经济”新时期。

           

在“后土地经济”新时期,房地产发展模式以及地方经济对房地产业的“依赖”程度,都会有转折性的调整。作为中国快速城市化的一个结果——以房地产开发和产业聚集为代表的城市扩张,这是一种开发式的、在增量上做文章的城市化。而在“经济维稳”和“不急转弯”的新一年政策基调下,未来中国的城市化将更多会在存量资产上做文章。

           

-02-

           

           

           

在安邦看来,房地产业当然要继续搞,不过,那是真正强调价值的房地产,而绝非单指在土地上种楼盘那种房地产开发。除了新建价值性的楼盘,在城市更新概念下的房地产改造和更新,以及由房地产衍生出来的多种服务业,也是未来房地产业发展的重要方式。从世界城市发展规律来看,房地产业是构成一国经济的合理组成部分。在大规模开发模式之后,围绕存量房地产资产来做资产经营,是房地产业发展的必然结果。

           

在城市服务业中的核心产业——“FIRE”产业(FINANCE, INSURANCE, REAL ESTATE,即金融、保险、房地产业)中,房地产就是重要的服务产业。从城市资产经营来看,城市房地产业实际上是一种永续产业——只要城市里有人、城市中有商业,就会有房地产业。这个阶段的房地产业,一定是高度体现价值的房地产产品以及城市资产经营产业。

           

房地产调控并不是要“扼杀”房地产业和消除房地产市场,而是改变发展模式和发展手段,推动这个产业从规模开发型转向价值经营型。而各级城市管理者也要“与时俱进”地转换产业发展思路:要从增量扩张转向存量经营,从新城开发转向老城更新,从房地产建设转向房地产交易和服务等,要通过城市更新,搞好城市的品质建设、环境建设,要让资本市场有底气,往提升土地资产价值的这个方向走,

           

-03-

           

           

           

其实,就产业发展而言,企业家都知道,很多政府官员都表示,欢迎企业到他们那里投资,中国的市长只要一上任,第一件事就是去视察,看看产业园区在哪里?如果觉得产业园区搞得太少了,于是再画两个大圈,到处都是产业园区,每一个城市都是这样,无一例外。到县级城市,两千多个县级城市都有自己的产业园区。过去这些年,我们就是这样铺开去生产的。但这么干,产能不可能不过剩。你搞产业园区,我也搞产业园区,那么大家比拼的就是资本和劳动力。这一比拼就坏了,在资本方面,这几年中国的资金成本逐渐在上涨,劳动力成本也在大幅上涨,竞争优势就下降了。

           

相信包括政府官员清楚认识到了这个问题,那么,如何才能说服政府不要再搞产业园区和新城呢?

           

要把那些政策、资源、金钱集中到比如旧城改造项目上,这个恐怕是要费很多的时间。在杭州市就有一个现成的例子,那个地方完全在西湖旁边,一寸土地都没有,要是按照很多政府官员的想法可就很难搞城市化,没有任何开发区可建,但实际的情况是,这个地区在杭州的经济增长里始终排在前三名,它是怎么做到的呢?

           

           

           

它的思路就是在建成区里边想办法,在楼宇里想办法进行翻新改造,做这些东西,它的税收和财政,它的经济增长依然做得很好,这个就是后土地经济的例子。这是近20年之前安邦所研究的一个案例,由此提出的“后土地经济”概念也得到了应验。实际上,不靠增量开发来发展城市经济,这是完全可以实现的,但这需要有另外的发展办法,也需要有另外的利益结构、另外一队人马、另外一套政策,才能走到新的路径上去实现可持续发展。

           

相比“城市开发”,今后“城市建设”将会占据更加举足轻重的地位。

           

           

           

城市建设既包括了开发,也包括了在土地上去建大楼之外的东西,如上文提到的城市改造、旧城更新等,有很多的空间可以发挥。搞物业的人都知道折旧的存在,时间一到它就不行了,混凝土也有折旧的问题,也有损耗期,一般三十年以后,混凝土就会酥化,钢筋都会裸露出来,所以要翻新,要重建。城市重建、装修、再装修是一个很大的市场。一般估计,建楼成本大概占整个建筑构造总成本的30%,内装修还有维护等所有这一切要占到70%。

           

同样的道理,如果现在政府推出一些政策,配套一些资金,把建设的重点放在旧城改造,放在建筑的再装修这些方面,就比一味地扩大城市面积要强很多。比如香港就规定建筑物的门窗是五年要检查一次,检查完了不合格就要换新的。整个楼可能是15年,有强制性的更新,这样的标准和要求,政府只需要推出一些简单的政策,那么带来的就是建筑业的繁荣,也意味着带来税收,就等于是在做内部的开发。

           

因此,城市的更新是一个很好的方向,真正的发展方向。

           

*本文部分图片来自网络,侵权删


作者:老九信息
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