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央妈修改了房地产的逻辑,你们都看到了吗?

央妈修改了房地产的逻辑,你们都看到了吗?
2021-01-28    浏览次数:212次    来源:腾讯网     [返回列表]

“三道红线”+“两道红线”为何接连落地?

           

银保监会主席郭树清的文章是最好的诠释:

           

上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

           

可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

           

可见,有些话不只是讲讲而已。

           

2020年11月三个大佬纷纷发表讲话,郭大佬说房地产是最大的灰犀牛,周大佬说房价要纳入通胀,楼大佬说当经济复苏坚决要降杠杆。

           

2020年12月的高级别工作会议再次强调了,房住不炒是最基本的策略,同时也不会把楼市作为短期刺激经济的主要手段,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,从实际出发不断完善政策工具箱,推动房地产市场平稳健康发展。

           

2020年最后一天出台房贷二道红线,是针对银行和购房者;五道红线全面调控楼市,开始直接针对房企,银行,购房者,限制房企融资,限制购房者额度,限制银行信贷。地产“三道红线”+“两道红线”的出台,标志着中国楼市调控的转向。

           

2021年1月8日,财政部修改了《商业银行绩效评价办法》的通知,这个通知可能是今年最被房地产媒体最低估的通知,甚至很多人都不知道。

           

2021年1月15日国新办举行新闻发布会,央行行长,统计司长,金融市场司长,货币政策司长,央行新闻发言人纷纷发表讲话。坚持“房住不炒”的定位。

           

           

           

以上密集的出台政策,房地产媒体没有过多的分析,普遍还是以前的作风,只要政策一出来还是认为是利好,趋势向涨。但在金融市场见到却是另一翻分析,摘抄一些普遍认为的观点如下:

           

一、楼市不会大跌,因为我们姓“社”非“资”,管理层会吸取其他国家的教训,会较为缓和的手段让房地产软着陆,维稳才是重点。但是软着陆也会着陆啊,唯一的区别只是时间问题。

           

二、三线以下城市房地产是重大利空。我国三线以下城市都存在房地产开发严重过剩,商品房挤压库存严重的问题。现在通过大幅度调低中小型银行房地产贷款额度自然就能防止中小城市房地产的无序扩张。

           

三、贷款鄙视链,银行融资额度的红线控制,未来商品房销售金额只会逐年下降。任何一个商业银行如果给房地产企业放贷增加了,那么必然会挤压个人住房贷款额度,同样,一手房按揭放贷多了,那么也会挤压二手房按揭贷款额度。站在银行立场,在额度有限的情况下,未来大概率按照一系列鄙视链来分配贷款额度。新房与二手房的鄙视链——大型开发商新房>中小型开发商新房>二手房,毕竟做批发怎么也比做零售效率更高。

           

二手房的鄙视链——大城市二手房>中型城市二手房>小城市二手房,毕竟城市越大,住房保值能力越高;

           

同一个城市二手房鄙视链——中心地段二手房>偏远地段二手房;

           

不同类型商品房鄙视链——住房>商铺(写字楼)>旅游地产

           

           

           

四、流动性陷井

           

同一个项目如果是新盘,因为开发商努力在银行争取到足够的住房贷款额度,所以销售并不困难。

           

而一旦变成二手房,因为很难获得银行二手房贷款额度所以变现相对新房十分困难,在这样情况下,新房相对二手房就获得一个流动性溢价,而二手房就将面临流动性陷阱而不得不降价出售。随着二手房贷款额度逐步收紧,所有投资型住房都面临着一个巨大的流动性陷阱,不能变现(或者难以变现),所谓靠住房跑赢通胀就是一幅画而已!

           

也就说即使同一个项目,你看到新开组团新房售价是3万——你也别高兴,等你的二手房挂出来最后成交价能达到2.7万就该庆幸自己的好运气了。

           

五、支持实体经济发展

           

管理层出台商业银行房地产贷款红线不仅仅是为了解决房地产的问题,更是为了解决让金融机构支持实体经济发展的问题。按照现代市场经济学理论,温和通胀(CPI指数在1%—3%)是最有利于经济增长的模式。因为温和通胀不但导致工厂出厂价格上升,企业主利润增长——刺激大家进一步扩张生产,扩大用工;而且温和的通胀可以刺激工薪族更勤奋的工作,通过收入增长来跑赢通胀。

           

说句诛心一点的话——假如放任房价飞涨,普通人随便买一套房子就能轻松跑赢通胀甚至获得可观的收益,那么谁还会去努力工作?大家都想歪门邪道的办法去炒房岂不是更为简单?

           

虽然管理层房住不炒提了好几年,但还是有很多人当做耳边风,稍微有点闲钱就心心念念要去投资买房。

           

现在投资买房就是把管理层当做对手盘,而普通人将管理层作为对手盘绝对是最愚蠢的事情!现在管理层给商业银行设置房地产贷款红线就是落实“房住不炒”的长效机制!


作者:老九信息